税收调控或成房价杀手锏

在中央接连出台调控地产市场的严厉举措之后,市场对可能的后续政策反应较大。近段时间有关重庆、上海等城市试点以税收手段调控地产市场的报道,引发广泛关注和讨论。重庆财政局局长近日出面澄清,重庆提出的“特别房产消费税”方案尚未获批。不过重庆市的思路和方案值得注意,它首要的重点不在于究竟在房产保有环节还是购买环节征税。

从重庆市长黄奇帆等官员的介绍来看,重庆用税收杠杆调控商品房市场的思路有一个大的前提,即住房制度的“双轨制”。这一双轨制的基本设想是,30%至40%建公租房,把经济适用房和廉租屋统一起来,形成公租房、廉租屋、经适房三位一体的格局;60%至70%建商品房。占30%至40%比例的公租房试图走出经济适用房购买过程中的寻租困境,它与一般商业住宅区混杂在一起,由政府管理而不进入市场,以满足低收入人群的居住需求。如果没有达到近半比例的公租房建设,完全通过市场化途径来满足人们的住房需求,那么即使把征收物业税之类的手段都用上,仍然有一部分低收入人群被抛离于商品房市场之外。

因此重庆的思路其实包括两个层面。一是战略层面,形成一个低端有保障、中端有市场、高端有遏制的比较完善的住房管理体系,与此相应,在税收调控方面,低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。二是战术层面,即在高端层面开征特别房产税,这一税种究竟是房产消费税,还是房产保有税,这个无疑可以进一步讨论。

就以税收调控商品房市场而言,重庆在战略层面上的思路是决定性的。众所周知,围绕究竟是否开征物业税,近年来已经有很多的争论和意见。其中最为纠结的一个矛盾点在于如何处理土地出让金和物业税之间的关系:如果政府既收土地出让金和配套费,又要征收物业税,那么税费负担就过重了（比如美国只收物业税,不收土地出让金和配套费）。但是由于中国特有的土地制度等原因,土地出让金和物业税在性质和运行机制上完全不同,仍然需要分别管理,无法采用美国模式将土地出让金并入物业税。如果不加区分地征收物业税,无疑会引发强烈的社会反弹。

在这种情况下,要利用税收杠杆调控商品房市场,在结构上区分低端、中端和高端就非常关键,也非常必要,只有这样才能有效降低房产税改革的社会阻力。如黄奇帆所说,因为只对高端房产收税,既不会冲击到大部分人,群众的情绪会比较平和,同时炒高房价的动力也没有了。

接下来就是税如何收,个别地区先做改革试点是否可行。在基本战略确定之后,无论如何都可以找到合法的途径。一个好的改革方案往往需要反复调查、吸纳意见和耐心打磨。即使重庆“特别房产消费税”方案未获批准,再“动脑筋”提出另一方案,这种战术上的调整并无损大局。

而从目前重庆的战术思路来看,仍然有值得注意之处。根据重庆目前的方案,对高端商品房的特别税与价格挂钩,相对于市场均价的价格比越高,税率就越高;然后在这一基础上,再征收物业税。在对住房市场做结构性区分和全国范围必要的制度协同基础上,这样的手段足以称得上调控房价、大幅提高中小户型比例的“杀手锏”。

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