多地限购限贷其松绑一线城市还能抗多久

袁媛

如今，限购松绑的城市新闻已经引不起人们的阅读兴趣，最夯的当属限贷松绑。绍兴无底线放松限贷的救市政策和四川对首套房的补贴政策刷新了人们对于地方政府救市决心的认知，当二三四线城市纷纷使出狠招自救之际，一线城市们，你们还好吗？

一线城市中谁最先扛不住？

一线城市里，谁的压力最大？种种迹象显示，是广州。据媒体报道，今年5月以来，广州增城、从化两个较为偏远的区已经松绑限购，本地户口可买三套房，但房款须一次付清。外地户口买首套房不需纳税、社保证明，也可一次付清买第二套房。随后，还有过南沙希望放松限购的传闻。

8月5日下午，由广州最大的中介代理行“合富辉煌”领头的一场研讨会上，有多位业内人士向政府“开炮”，呼吁应该“引领一线城市”，在楼市调控上去行政化、取消限购，以换取楼市成交的恢复。据称，自从去年严格的“穗六条”将限购门槛大幅度提高以来，广州楼市成交持续走低，今年上半年一手房成交量创10年来最低位，甚至低于金融危机爆发的2008年。

广州楼市为何成为四大“一线城市”里最先扛不住的？

这不是因为广州住宅供应量太大（广州供应量远远低于北京、上海），而是因为广州的竞争力在四大城市里是最弱的，最近13年来以资金角度观察，广州的增长幅度，只有北、上、深的一半左右。此外，广州对外来人口的吸引力，对外来投资性购房的吸引力，也都是四大城市里最弱的。

整体而言，广州的楼市并不危险。有问题的地方，一是比较偏远的增城、从化，情况类似三线城市；二是南沙新区，这里类似天津的滨海新区，因为发展太快，新房库存偏大。但从开发商和政府角度看，能取消限购当然最好。开发商可以迅速回笼资金，甚至可以卖个好价钱；而政府则可以轻松完成保增长的目标。广州近些年被天津、深圳追得气喘吁吁，地方债占地方财政收入的比例，高居7大城市（GDP过万亿的）第二位。汽车已经限购，很难回头，如果房子限购再不能松绑，那启动内需就非常难。

所以，保增长，保GDP第三的头衔，其实才是广州最大的压力。

一线城市取消限购，楼市将加速崩溃？

目前，只有一线城市的楼市还有足够的刚需和投资性需求支撑。目前的成交缩量，是因为有买房愿望的人，在等待一个好的价位。而多数二线城市，以及三四线城市就不同，那里供应量太大，潜在需求不足。取消不取消限购，影响不大。

如果北、上、广、深全面取消限购，楼市将出现三阶段的变化。第一阶段：成交增加，市场开始活跃，并在本地需求推动下轻微上涨。第二阶段：鉴于目前货币政策事实上已经是“适度宽松”，所以全国的投资性购房需求会迅速向一线城市集中，一线城市楼市开始出现大幅上涨。在一线城市核心地区，如果没有任何行政干预，房价有一两年内翻倍的可能。但这就像放礼花一样，在短暂的璀璨之后，市场将迅速转冷。第三阶段：全国楼市将在一线城市带领下，全面崩溃，走势类似1997年的香港，无比惨烈。而且，楼市崩溃将引发金融风暴，并带来剧烈的社会动荡。

其实政府深谙其中道理。他们的考量是，通过限购控制一线城市楼市，让它慢慢涨。即便短期内会下跌，或者成交量不足，通过信贷政策的微调，可以不让它崩溃。这样，一线城市楼市潜在的“上升动能”，不会一下子释放完成，可以慢慢地向前走。有一线城市为榜样，全国主要城市的楼市问题就不大。一大批核心城市楼市问题不大，全国楼市就没有整体性的风险。至于泡沫，可以通过“楼价不涨，等一等通胀，等一等居民收入增长”的方式，逐步化解。

在这个过程中，房地产这头疲惫的老牛，还可以通过慢走的方式，继续为中国经济拉一阵子的车，为改革和转变经济增长方式赢得时间。因此，控制好一线城市的楼市，对中国经济至关重要。

其实，在一线城市中广州放松不放松限购关系不大。只要守住北、上、深，就足以控制楼市。而在北京、上海和深圳三个城市里，对房地产依赖程度最低是深圳；能真正带来全国性影响的，是北京和上海。

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